Wat zijn de verschillende benaderingen voor het schatten van marktwaarde in onroerend goed?
De verschillende benaderingen voor het schatten van de marktwaarde in onroerend goed zijn:
In onroerend goed, wordt het schatten van de huidige marktwaarde van een stuk onroerend goed gedaan door middel van een proces dat bekend staat als een taxatie van onroerend goed. Met behulp van bepaalde technieken stelt een taxateur de waarde in op een stuk onroerend goed.
//prudentiallocations.com/Images/content/tax-exchanges.jpg
Gebruik drie complexe technieken en correleer vervolgens de resultaten om tot één beste schatting te komen. Deze drie onvolmaakte benaderingen van de waarde van de vastgoedmarkt zijn (1) de kostenbenadering, (2) de vergelijkende verkoopbenadering en (3) de inkomstenbenadering.
De kostenbenadering:
De kostenbenadering is gebaseerd op het idee dat een belegger niet meer voor een onroerend goed zou moeten betalen dan het zou kosten om het tegen de huidige prijzen voor land, arbeid en bouwmaterialen te herbouwen.
Deze benadering van het schatten van waarde werkt over het algemeen goed voor nieuwe of relatief nieuwe gebouwen. Oudere eigenschappen hebben echter vaak last van slijtage en verouderde materialen of ontwerp, waardoor de kostenbenadering moeilijker toe te passen is.
Om deze oudere eigenschappen te waarderen, zou men een bepaald bedrag moeten aftrekken voor fysieke en functionele afschrijving van de geschatte vervangingskosten. De meeste experts zijn het erover eens dat de kostenbenadering een goede methode is om te gebruiken als een vergelijking met een prijsraming, maar dat deze zelden wordt gebruikt.
De vergelijkende verkoopbenadering:
De vergelijkende verkoopbenadering gebruikt als basisvariabele de verkoopprijzen van eigenschappen die vergelijkbaar zijn met een onderwerpseigenschap. Deze methode is gebaseerd op het idee dat de waarde van een bepaalde eigenschap ongeveer hetzelfde is als de prijzen waarvoor andere soortgelijke eigenschappen recentelijk zijn verkocht. Natuurlijk is de vangst hier dat alle eigenschappen in enig opzicht uniek zijn.
Daarom moet de prijs die een bepaald object kan verwachten naar boven of beneden worden aangepast om de superioriteit of inferioriteit ten opzichte van vergelijkbare objecten te weerspiegelen.
Niettemin, omdat de vergelijkbare verkoopbenadering gebaseerd is op verkoopprijzen, zonder prijs te vragen, kan het de belegger een goed gevoel geven voor de markt.
Als een praktische zaak, als de belegger minstens één verkocht bezit iets beter kan vinden dan degene die hij bekijkt, en één iets slechter, kunnen zijn recente verkoopprijzen dienen om een geschatte marktwaarde voor een onderwerp te bepalen.
De inkomstenbenadering:
Onder de inkomstenbenadering wordt de waarde van een eigenschap beschouwd als de contante waarde van al haar toekomstige inkomsten. De populairste inkomstenbenadering wordt directe hoofdsom genoemd. Deze benadering wordt voorgesteld door de formule in vergelijking 1.
Het jaarlijkse netto bedrijfsresultaat (NOI) wordt berekend door leegstand en inzamelingsverliezen en exploitatiekosten van onroerend goed, inclusief eigendomsverzekeringen en onroerendgoedbelasting, af te trekken van de bruto potentiële huurinkomsten van het inkomenseigendomein.
Als geschatte kapitalisatietarief, wat technisch betekent dat de koers die wordt gebruikt om een inkomstenstroom om te zetten in een contante waarde, wordt verkregen door te kijken naar recente verkoopcijfers van de markt en te zien welke rendementsinvesteerders momenteel nodig hebben. Vervolgens door het jaarlijkse netto-bedrijfsresultaat te delen door het toepasselijke kapitalisatietarief.
