Hoe de effecten van Mall-based Development op Gemeenschapsniveau te begrijpen

Na het lezen van dit artikel zult u meer te weten komen over het effect van mall-base-ontwikkeling op gemeenschapsniveau.

Beoordeel de effecten van Mall-Based Development op communautair niveau:

Recente op retail (Mall) gebaseerde ontwikkeling werd gewaardeerd en werd ook kritisch veroordeeld door zowel consumenten / burgers van stad, overheid, oppositie en andere belanghebbenden in de gemeenschap.

Maar in beide gevallen is een systematische aanpak om het effect te begrijpen over het hoofd gezien, maar een essentieel onderdeel van de lokale economie.

Zeker, de argumenten voor het ondersteunen van op retail gebaseerde ontwikkeling omvatten de volgende elementen:

Retail is een "schone" ontwikkeling die ook de gemeenschap er schoon of zelfs modern doet uitzien; helpt bij het verminderen van de inspanningen van de gemeenschap om goederen of diensten van hun keuzes te gebruiken voor hun prijs; retail is minder destructief voor de natuurlijke omgeving dan ander landgebruik zoals productie; retail is een groeisector en hoewel de werkgelegenheid in andere sectoren is afgenomen, blijft de retailsector groeien; en de detailhandel is een steunpilaar van de lokale economieën - verkoopbelastingen zijn een belangrijke bron van inkomsten voor veel gemeenschappen.

Gemiddeld zijn de belastingbetalingen aan de gemeenschap hoger dan voor kantoor-, woon- of industriële eigendommen. Aan de andere kant hebben mensen kritiek op het retailproject vanwege ongeplande stadsontwikkeling, het gebruik van schaarse hulpbronnen zoals water, elektriciteit, milieugevaren, geen zichtbare voordelen voor de gemeenschap.

Er zijn drie primaire methoden om deze invloed te beoordelen: door kosten-batenanalyse, analyse van de belastingeffecten en analyse van de economische impact.

Kosten-batenanalyse is zowel duur als tijdig uit te voeren; tenzij het voorgestelde project groot en inclusief van opzet is, waarbij het publiek wordt opgenomen, kan een minder uitgebreide aanpak worden gebruikt. De fiscale impact wordt berekend door de openbare kosten en openbare inkomsten te berekenen die aan het project zijn gekoppeld.

Economische impactanalyse beoordeelt de invloed van een project in termen van het aantal gecreëerde banen, gegenereerde belastinginkomsten en de investeringen die verband houden met de ontwikkeling van het project. De impact is zowel direct als indirect, met een multiplicatoreffect.

Elk van de drie analysemethoden heeft voor- en nadelen. Gezien de beperkingen van gegevensverzameling en beschikbaarheid, tijd en budgetmiddelen, is er behoefte aan een beoordelingsmethode die de voordelen van deze methoden combineert in een beter bruikbaar formaat.

De volgende zesstappenmethode maakt gebruik van gegevens zowel uit de haalbaarheidsstudie van het project van de ontwikkelaar als uit de gemeenschap. Hoewel deze gewijzigde methode voor economische effectbeoordeling niet zo strikt is als kosten-batenanalyse, of als georiënteerd op inkomstenuitkomsten als analyse van de belastingeffecten, zal deze een basis bieden voor het meten van de invloed van een voorgesteld op de retail gebaseerd project.

Stap 1. Schat de omzetbelasting voor de gemeenschap in:

Omdat dit van groot belang voor de gastgemeenschap zal zijn, moet het bedrag van de belastinginkomsten worden geschat op basis van de verwachte omzet van het project. Deze informatie moet direct beschikbaar zijn als onderdeel van de haalbaarheidsstudie door de ontwikkelaar (en dienovereenkomstig worden aangepast).

Het percentage en het retourpercentage (tussen stad en staat) zijn verkrijgbaar bij de lokale overheid. Indien mogelijk moet het bedrag aan belastinginkomsten worden weergegeven met een tijdsprojectie van vijf jaar of meer, afhankelijk van de omvang van de ontwikkeling.

Laten we aannemen dat we tegen het jaar 2010 (volgens ramingen van de industrie) 300 winkelcentra hebben met een gemiddelde grootte van 2, 5 lac² in de top 10 van steden in India, wat betekent dat er 750 lac² sq ft aan winkelcentrumruimte beschikbaar zal zijn en dit volgens een bescheiden aanpak. van Rs.25 per sq ft van de verkoop en 10% belastinginning die zou betekenen Rs.18 crore 75 lacs zou elk jaar een belasting worden geheven die zeker zal stijgen naarmate het verbruik elk jaar toeneemt.

Stap 2. Inkomstenbelasting aan community schatten:

Doorgaans zullen commercieel gebruik meer onroerendgoedbelasting genereren dan productie, residentieel of ander gebruik. Nogmaals, deze gegevens zijn te vinden in de haalbaarheidsstudie of door het verkrijgen van onroerendgoedbelastingstarieven van het kantoor van de lokale overheid. Omdat ander vastgoedgebruik geen belastinginkomsten genereert, zullen de totale belastinginkomsten gegenereerd door kleinhandelsgebruik veel hoger zijn.

Volgens dezelfde benadering kan meer dan 750 lac² sq ft winkeloppervlakte oplopen tot minstens 150 crores aan onroerende voorheffing.

Stap 3. Schat de impact op lokale banen:

Het aantal directe banen gecreëerd door het retail-gebaseerde project kan worden gemeten aan de hand van de haalbaarheidsstudie-informatie van de ontwikkelaar. Nadat dit is vastgesteld, kan het aantal indirecte taken worden geschat. Met andere woorden, voor elke directe taak die door het winkelproject wordt gecreëerd, zullen andere banen worden gecreëerd om de gegenereerde economische activiteit te ondersteunen.

Een algemene multiplicator voor de detailhandel kan worden gebruikt om deze secundaire of indirecte effecten te schatten in een verhouding van 1 tot 0, 46. Met andere woorden, voor elke 100 banen die rechtstreeks door het winkelproject worden gecreëerd, zullen in andere sectoren nog eens 46 banen worden gecreëerd om de vraag van de consument en de vereiste productie te ondersteunen.

Een recente industrie-studie geeft aan dat 300 winkelcentra tegen 2010 ten minste 1, 75 lakh mensen in dienst zullen hebben en ten minste Rs.9200 als minimumloon / salaris per hoofd zouden betalen.

Stap 4. Schat een andere directe belegging :

Wat zijn de bouwkosten en het totale bedrag aan investeringen in de particuliere sector in het project? Dit kan worden geteld als een direct voordeel voor de gemeenschap. Omgekeerd moeten overheidsgelden in het project als kosten worden geschat, zoals beschreven in stap 5.

Stap 5. Kosten schatten voor de hostcommunity:

Wordt er directe locatie-voorbereiding betaald door de lokale overheid? Zijn er andere directe kosten die de overheid zal maken om het project te helpen ontwikkelen? Er kunnen ook extra kosten zijn, zoals het verbreden van een uitwisseling, het toevoegen van signaalmogelijkheden en het verbeteren van trottoirs om het project te ondersteunen.

Een bescheiden gedachte zou erop wijzen dat zelfs als de geprojecteerde collecties met 50% zouden dalen; nog steeds de kosten van hierboven zoals vermeld in stap 5 zou veel minder zijn dan dat.

Stap 6. Bereken economisch rendement voor gemeenschap :

Voeg de totale directe voordelen toe die vanuit het project aan de gemeenschap toekomen: directe verkoop- en onroerendgoedbelasting en directe constructie en totale investeringen in het project. Trek hier eventuele directe kosten van af voor de lokale overheid voor het project.

Dit moet een basisverhouding bieden van voordelen (inkomsten en investeringen) tot kosten. Afzonderlijk vermeld, maar ook belangrijk zijn het aantal directe en indirecte banen dat door het project is gecreëerd.

De beschreven aanpak is eenvoudig, maar effectief in zijn vermogen om de economische voordelen van een op de detailhandel gebaseerd ontwikkelingsproject te illustreren. De aanpak omvat echter geen andere aspecten, zoals de impact op sociaal, milieu- en vervoersgebied.

Vaak is het vermogen om de gemeenschap de positieve economische aspecten van het project te tonen voldoende om potentiële tegenstand te overwinnen. In situaties waarin andere aspecten belangrijker zijn, is echter een bredere aanpak nodig, zoals een kosten-batenanalyse.

In feite wordt gesuggereerd dat ontwikkelaars of de overheid bovenstaande analyses moeten uitvoeren en deze moeten laten verifiëren door een enkele raamregelaar voordat ze een project sanctioneren. En als laatste, maar niet de minste, moet de ontwikkelaar bepaalde inkomsten committeren aan de gemeenschap, samen met de gemeenschapsdienst, waardoor strenge straffen van toepassing kunnen zijn.