Verschil tussen concepten van marktwaarde en beleggingsanalyse

Het concept van marktwaarde verschilt van investeringsanalyse zijn als volgt:

Het concept van marktwaarde verschilt op vier belangrijke manieren van beleggingsanalyse:

Afbeelding met dank aan: digitaltonto.com/wp-content/uploads/2013/01/Engagement-funnel.jpg

(1) retrospectief versus prospectief;

(2) onpersoonlijk versus persoonlijk;

(3) unleveraged versus leveraged; en

(4) netto bedrijfsresultaat (NOI) versus kasstromen na belasting.

Retrospectief versus toekomstig.

Marktwaardebeoordelingen kijken achteruit; ze proberen een schatting te maken van de prijs die een accommodatie zal verkopen door te kijken naar de verkoopprijzen van vergelijkbare panden in het recente verleden. Onder statische marktomstandigheden kan een dergelijke techniek redelijk zijn.

Maar als de rentetarieven, de bevolking of de verwachtingen van de koper bijvoorbeeld snel veranderen, kunnen de verkoopprijzen in het verleden de huidige waarde of de toekomstige waarde van een onderwerp niet nauwkeurig aangeven. In een analyse van een investering wordt daarentegen niet alleen gekeken naar wat vergelijkbare eigenschappen hebben verkocht, maar wordt ook gekeken naar de onderliggende determinanten van waarde.

In een investeringsanalyse worden factoren als economische basis, bevolkingsdemografie en psychografische gegevens, beschikbaarheid en kosten van hypotheekfinanciering en potentiële bronnen van concurrentie voorspeld.

Onpersoonlijk versus persoonlijk:

Zoals gedefinieerd door professionele taxateurs, vertegenwoordigt een schatting van de marktwaarde de prijs die een object zal verkopen onder bepaalde gespecificeerde voorwaarden - met andere woorden, een soort marktgemiddelde. Maar in feite heeft elke koper en verkoper een unieke set van behoeften, en elke vastgoedtransactie kan worden gestructureerd om aan die behoeften te voldoen.

Een beleggingsanalyse kijkt dus verder dan wat een 'typische' transactie kan zijn en probeert de voorwaarden van een onderwerp, of verkoop (of huur) te evalueren, aangezien deze overeenkomen met de beperkingen en doelstellingen van een bepaalde belegger.

Een taxatie van de marktwaarde kan bijvoorbeeld aantonen dat een woning met normale financierings- en verkoopvoorwaarden een waarde van Rs.18, 00.000 heeft. Maar vanwege persoonlijke belastinggevolgen is het misschien beter voor een verkoper om een ​​hogere prijs voor het onroerend goed te vragen en de eigenaar financiering aan te bieden tegen een lagere marktrente.

Zonder hefboom of hefboom:

Het rendement op een aanbod van vastgoedbeleggingen wordt beïnvloed door het bedrag van de aankoopprijs dat wordt gefinancierd. Maar eenvoudige inkomstenkapitalisatie [V - (NOI / R)] bevat geen alternatieve financieringsplannen die mogelijk beschikbaar zijn. Het gaat uit van contanten of een aankoop zonder hefboom.

Het gebruik van financiering, of leverage, geeft verschillende risico-rendementparameters voor een investering in onroerend goed. Hefboom verhoogt automatisch het beleggingsrisico omdat geleende gelden moeten worden terugbetaald. Het niet terugbetalen van een hypothecaire lening leidt tot afscherming en mogelijk verlies van eigendom. Als alternatief kan hefboomwerking ook het rendement verhogen.

Als een onroerend goed een rendement kan behalen dat de kost van het geleende geld overschrijdt, wordt het rendement van de belegger verhoogd tot een niveau dat ver boven dat wat verdiend zou kunnen worden van een all-cash deal is. Dit staat bekend als een positieve hefboom.

Omgekeerd, als het rendement lager is dan de schuldenlast, zal het rendement op het geïnvesteerde vermogen lager zijn dan van een all-cash deal. Dit wordt een negatieve hefboom genoemd. Het volgende voorbeeld laat zien hoe hefboomwerking het rendement beïnvloedt en geeft inzicht in de mogelijke bijbehorende risico's.

Stel dat een investeerder een stuk grond koopt voor Rs. 20, 00, 000. De belegger heeft twee financieringskeuzes. Keuze A is allemaal contant; dat wil zeggen dat er geen leverage wordt gebruikt. Keuze B betreft 80 procent financiering (20 procent aanbetaling) tegen een rente van 12 procent.

Met leverage (keuze B) tekent de belegger een Rs. 16, 00, 000 biljet (0, 80 x Rs. 20, 00, 000) tegen 12 procent rente met het gehele saldo hoofdsom opeisbaar aan het einde van een jaar. Stel nu dat het land in de loop van het jaar waardeert voor Rs. 30, 00, 000 (een vergelijkende analyse van een verkeerde transactie.) Als de belegger de all-cash deal had gekozen, is het rendement op de initiële aandelen van de belegger één jaar lang 50 procent.

Het gebruik van leverage zou dat rendement hebben vergroot, ongeacht hoezeer het eigendom ook gewaardeerd werd. Het leveraged alternatief (keuze B) betrof slechts een Rs. 4, 00, 000 investering in persoonlijk beginkapitaal, waarbij het saldo wordt gefinancierd met leningen tegen 12% rente.

Het pand verkoopt voor Rs. 30.000.000 waarvan Rs. 4.00.000 vertegenwoordigt het herstel van de initiële aandeleninvestering, Rs. 16, 00, 000 gaat om de hoofdsom op de schuld terug te betalen, en nog een Rs. 1, 92, 000 winst wordt gebruikt om rente te betalen (Rs. 16, 00, 000 x 0, 12).

Het saldo van de opbrengst Rs. 8, 08, 000 vertegenwoordigt het rendement van de belegger. Het rendement op het oorspronkelijke eigen vermogen van de belegger is 202 procent meer dan vier keer het rendement van het niet-leverage-alternatief, keuze A.

We gebruikten 12 procent in het bovenstaande voorbeeld, maar het is belangrijk om te begrijpen dat de kosten van geld verrassend weinig effect hebben op vergelijkende (leveraged versus unleveraged) returns; bijvoorbeeld met 6 procent rente stijgt het rendement op het eigen vermogen van de belegger tot 226 procent, nog steeds ver boven het alternatief zonder hefboom.

Toegegeven, het gebruik van lagere rentekosten verbetert het rendement, maar als andere dingen gelijk blijven, is het rendement dat het rendement oplevert, de hoeveelheid hefboom die wordt gebruikt.

Er is echter een andere kant aan de medaille. Want wat de uiteindelijke uitkomst ook is, risico is altijd inherent aan hefboomwerking; het kan gemakkelijk een slechte deal in een ramp veranderen. Stel dat de Rs. 20, 00, 000 correct besproken hierboven daalde in waarde met 25 procent gedurende de periode van één jaar vasthouden. De vergelijkende resultaten worden gepresenteerd.

De investering zonder hefboom heeft geresulteerd in een negatief rendement van 25 procent. Dit is echter niet groot in vergelijking met de bevoorrechte positie waarin de belegger niet alleen de volledige initiële investering van Rs verliest. 4, 00000 maar een extra Rs. 2, 92, 000 (Rs.1, 00, 000 extra hoofdsom op de schuld + Rs 1, 92, 000 rente).

Het totale verlies van Rs. 6, 92, 000 op de originele Rs. 4.00.000 aan aandelen resulteert in een (negatief) rendement van 173 procent. Het verlies in het leverage-geval is dus bijna zeven keer het verlies dat wordt ervaren in de situatie zonder hefboom.